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中国房地产能降一半  

2014-01-23 22:22:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国的房价能不能跌一半?看到这个问号,你会怎么想?

  如果是政府,可能会说这个提法违背“房地产市场健康稳定发展”的方针,地方土地财政将大缩水,难以为继;如果是银行,可能会说它们的“抵押品价格体系”要崩溃;如果是高价拿地的开发商,可能会觉得末日将临
;如果是有产阶层,可能会说“你不要危言耸听”;如果是买不起房的漂流一族,可能会说“跌一半也买不起”;如果是实体经济中的企业主,可能会说“房价降下来,员工稳下来”;如果是经济学家,可能有的说“中国经济将会硬着陆”,有的说“泡沫早消除,中国早安定”……

  这个问题并不是《第一财经日报》记者想出来的,而是小米科技董事长雷军提给万科总裁郁亮的。不久前,郁亮和上海媒体高层交流时,谈到了互联网思维对他的冲击。

  当雷军问郁亮“你们盖的房子价格能不能跌一半”时,郁亮也曾一愣。但仔细思考后,他觉得这个可能性不是完全没有。2013年底,郁亮在一次内部演讲中说,他担心未来房地产行业会不会出现类似“小米”的搅局者,以互联网思维模式打破旧秩序,威胁甚至取代以万科为代表的行业模式。

  在郁亮看来,小米做着再传统不过、“再红海不过”的手机、电视,却在短期内取得了巨大成功,是因为它用互联网方式创造出了以前无法想象的高性价比的产品,同样的性能以前要卖很贵,而现在很便宜。因为小米除了核心的研发、用户维护等功能外,生产等环节通过整合资源外包实现,销售也通过互联网直供,没有中间成本。

  小米的定价原则是“平进平出”,不赚原材料、零部件等硬件的钱,而是用有吸引力的售价快速占领消费者,在软件和互联网应用中开展增值服务。

  来看万科的价值链:筹资、买地、设计、施工、销售、物业管理。郁亮说:“我们买地的钱哪来的?集资,投资者给我们钱或我们借钱。设计谁做?请别人做。施工请别人施工,卖房子请别人卖,物业也是请别人管理。那么我们创造了什么呢?好像没有什么。而我们的行业又这么好,会不会有人想着要取代我们?”

  而互联网思维可能是这样的:首先,一批想买房、又嫌房价太贵的人组成合伙企业,把能拿出来买房的钱拿出来,筹资问题解决了;接着买地,不少房地产项目中地价占房价的比重也就是20%到30%;设计,不用像现在这样请顶级设计事务所,住房其实是很简单的需求,找一些好的户型在网上征求意见和修改,自己就可以完成;建筑施工安装,公司这么多,可以外包;销售,自己消化,连外包也不用,更不用去建豪华的“营销中心”。这样的模式,资金成本低,设计成本低,几乎没有营销成本,房价就会大大下降。

  “有人可能会说,房地产是高度管制的行业,从规划到施工审批很复杂,也不可能让你随便买地和建设。是的。但如果管理层发现,一些年轻人用这种方式能更好地解决住房问题,让住房不再成为一个压力重重的社会问题,是不是就会认可甚至支持?

  “现有的体系解决不了的问题,有人用新方式解决了,有什么不好呢?至于审批环节,如果按照互联网思维,都在网上公布,审批实时透明,看哪个环节慢,不是也能加快审批吗?问题不在于互联网思维能不能让房价跌一半,而在于,用这种思维看未来,现在所有的模式未必就是合理的,不能改变的。”郁亮说。

  在一次业内论坛上,郁亮更直接表示,包括万科在内,房地产行业并没有准备好未来的”船票“。他说:“房地产未来20年基本向好的局面不会改变,这是大势,但谁能在未来存活、发展得好,包括万科在内,可能都没有准备好这张‘船票’。我们未来的对手不是现在所谓的对手,而可能是完全不知道的人做我们的对手。所以我觉得我们的行业真的需要改变,与其被别人革命,不如革自己的命,这样的话至少可以选择‘死’的方式会好看一点。这是一个特别严肃的话题。”

  万科多年来积累了庞大的业主资源,万科物管曾是一面服务的旗帜。郁亮对此的思考是,“未来会不会有哪个企业说,我来替你管所有物业,物业管理完全免费。为什么可能呢?计算一下,万科全国不少小区一个三口之家的房子,一年收的物业管理费是3000多块钱,人均1000块钱。而这些用户的价值是很高的。虽然免收物业管理费,但因为精准了解业主,可以为他们提供其他服务比如金融服务,通过其他服务形成商业模式。”

  万科执行副总裁毛大庆曾表示:“万科下一步的商业模式将与苏宁、阿里巴巴、菜鸟网络等的商业模式如出一辙,将产业链的上下游全线打通,利用万科充沛的金融资源为其提供服务,在搞定银行金融通道后,下一步一定会和互联网公司合作,将金融服务变得更加便利化、互联网化,符合现代消费趋势。”

  郁亮说,张瑞敏有一句话“没有成功的企业,只有时代的企业”,听了很触动。现在的观念,包括百年老店、基业长青、精益求精、日积月累,都是建立在工业时代的基础上的,其前提是有一个很稳定、恒定的商业环境。而在发生了“破坏性创新”的环境大变革之中,这些东西还够不够用呢?

  在世上所有的制约中,对人的思维的制约是最大的制约。且让我们站在互联网这个制约最少的、又新又平的地方,大胆思考一下:中国房价能不能跌一半?

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